Arkadiusz Czapla
Kontakt:

e-mail : Napisz do mnie


Blog > Komentarze do wpisu

Prawa i obowiązki właścicieli wspólnot mieszkaniowych cz. 1



Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 zd.1 WłLokU ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje więc z mocy prawa (bez dodatkowych działań zainteresowanych jej utworzeniem) z chwilą, gdy została ustanowiona odrębna własność co najmniej dwóch lokali. W przepisie tym nie ma mowy o tym, że wspólnotę tworzą tylko właściciele odrębnych lokali. Oznacza to, że wspólnotę tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione, o ile część lokali pozostało nie wyodrębnionych. Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty na małe (do siedmiu lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela) i duże (lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest więcej niż siedem) i uzależnia od tego podziału sposób zarządu nieruchomością wspólną.
W związku z przyznanymi uprawnieniami wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem majątku, może mieć własne konta bankowe i obowiązana jest prowadzić rachunkowość. Podkreśla się jednak, że wspólnota mieszkaniowa, nie mając osobowości prawnej, nie może nabyć nic dla siebie. W rzeczywistości jej majątek stanowi przedmiot współwłasności członków wspólnoty, w takim ułamku, w jakim mają oni udziały w nieruchomości wspólnej. Pożytki i przychody z działalności wspólnoty przypadają więc proporcjonalnie do tych udziałów.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (np. za dostawę energii elektrycznej do wspólnych pomieszczeń, funkcjonowanie windy) wspólnota mieszkaniowa - zgodnie z art.17 WłLokU - odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Koszty nieruchomości wspólnej

Pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej - zgodnie z art.12, ust.2, zd.2 WłLokU - służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Przepis art.12 ust.2 WłLokU stanowi prawo bezwzględnie obowiązujące. Właściciele lokali – mimo iż określony w tym przepisie „pożytek i inny przychód” z nieruchomości wspólnej stanowi ich własność - nie mają prawa decydować o przeznaczeniu wydatkowania tych pieniędzy.

Właściciele lokali pokrywają wszystkie koszty zarządu, napraw i modernizacji nieruchomości (wliczając w to doposażenie wszystkich lokali), proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Od zasady tej ustawa przewiduje odstępstwo w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art.12 ust.3 uchwała zebrania właścicieli lokali może ustalić zwiększone obciążenia z tytułu udziału lokali użytkowych w wydatkach wspólnoty, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali, np. sklep spożywczy na pewno ma większy udział w wywozie śmieci i odpadów niż analogicznej powierzchni lokal mieszkalny.

Należy wyjaśnić, że w art.12 ust.2 WłLokU chodzi wyłącznie o przychody, jakie może przynosić nieruchomość wspólna, a nie wszelkie przychody wspólnoty mieszkaniowej. Są bowiem dwa rodzaje przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Jeden to taki przychód, który pochodzi z nieruchomości wspólnej (np. wynajem reklamy na budynku), a drugi to taki, który przynosi obiekt stanowiący własność wspólnoty, ale nie będący częścią nieruchomości wspólnej - lokal mieszkalny lub użytkowy. Wyłącznie przychód pochodzący z nieruchomości wspólnej musi być przeznaczony na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem.

Natomiast przychód z poszczególnych obiektów należy zwrócić ich właścicielom. Najbardziej typowym przykładem uzyskiwania przez wspólnotę mieszkaniową stałego przychodu, do którego nie stosuje się ograniczeń w dysponowaniu pożytkami z art.12 ust.2, jest wynajem lokalu użytkowego albo mieszkalnego. Takie lokale oczywiście nie są nieruchomością wspólną, a jako własność wspólnoty mogą przynosić i przynoszą określone przychody.

Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność, a więc koszty ogrzewania, oświetlenia, dostawy gazu, naprawy i wymiany urządzeń sanitarnych, naprawy i wymiany stolarki, podłóg, glazury itd. oraz malowania ścian i sufitów. Ponadto uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem i remontami wspólnej nieruchomości, stosownie do wielkości udziału we współwłasności (udział ten odpowiada stosunkowi metrażu danego lokalu do sumy powierzchni budynku).

Jeśli na przykład lokal ma 100m2, a suma powierzchni 2000m2, to udział członka wspólnoty wynosi 100/2000. Gdyby suma wydatków rocznych na utrzymanie wspólnej nieruchomości wyniosła np. 250.000 złotych, to właściciel lokalu musiałby zapłacić 5% tej kwoty - czyli 12.500 zł, a więc jego zaliczka miesięczna oscylowałaby w granicach l000 zł. Udział w wydatkach przypadający od lokali użytkowych może być podwyższony uchwałą zebrania właścicieli, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokalu (art.12 ust.3 Ustawy).

Na przykład, gdy w budynku wspólnoty mieści się sklep spożywczy, który nieproporcjonalnie zwiększa koszty wywozu odpadków lub zużycie wody ze wspólnego licznika, to uchwałą wspólników można zwiększyć jego udział w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości.

Zgodnie z art.13 ust.1 WłLokU właściciel lokalu jest zobowiązany do:

1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,
2) utrzymywania swego lokalu w należytym stanie,
3) przestrzegania porządku domowego,
4) uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
5) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli,
6) współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art.15 ust.1 WłLokU). Zaliczki te - zgodnie z art.15 ust.2 WłLokU - mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

W uzasadnionych przypadkach właściciel lokalu może być zobowiązany do jego udostępniania wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 WłLokU na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Może to być np. awaria w budynku, do której usunięcia niezbędny jest dostęp do niektórych lokali.

Licytacja lokalu

Wobec właściciela lokalu, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania drastycznej sankcji, jaką jest wystąpienie do sądu z żądaniem nakazania sprzedaży takiego lokalu. Z przepisu art.16 ust.2 WłLokU wynika, że właściciela lokalu można pozbawić prawa własności mieszkania poprzez przymusową sprzedaż licytacyjną za zachowania, ujęte w art.16 WłLokU.

1) długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat;

2) rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, przy czym należy dodać, iż ani „porządku domowego”, ani też przymiotników „rażący i uporczywy” ustawodawca nie określa. Wydaje się też, iż wystarczyłaby tu ochrona z art.23 i nast. KC, mająca miejsce w przypadku naruszenia dóbr osobistych;

3) umyślne naruszanie praw właścicieli ograniczające ich korzystanie z mieszkań lub części wspólnych, co można również interpretować na różne sposoby, a to stwarza możliwość różnorakich naruszeń prawa własności.

Właściciel, który narusza normę prawną z art.16 ust.1 WłLokU naraża się na to, że wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W przepisie art.16 ust.1 WłLokU mowa jest wprawdzie o wspólnocie mieszkaniowej, ale należy przyjąć, że przepis ten odnosi się również do nieruchomości, w której jest mniejsza liczba lokali (do 7). Sprzedaży lokalu dochodzi się w drodze procesu. Wniosek procesowy formułuje się jako „nakazanie sprzedaży”.

Egzekucja pozytywnego dla wspólnoty wyroku odbywa się w drodze licytacji, która kończy się przysądzeniem własności.

Byłemu właścicielowi lokalu sprzedanego w niniejszym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Autor : Stanisław Starkiewicz



Podobne wpisy:


Kto może dziedziczyć, a kto może być uznany za niegodnego dziedziczenia?

Ustalenie ojcostwa
Jak zaskarżyć decyzje sądu ?
Co należy zrobić, aby uzyskać alimenty?
czwartek, 02 kwietnia 2009, prawocywilneikarne



TrackBack
TrackBack w tym blogu jest moderowany. TrackBack URL do wpisu:
Komentarze
Gość: marcconi, 86-63-96-210.sta.asta-net.com.pl
2011/09/02 18:08:25
przytoczony komentarz jest nieaktualny, gdyż 27 grudnia 2007 roku SN III C /2007 na wniosek Prezesa Sądu Najwyższego, z udziałem Prokuratora Generalnego wydał Orzeczenie , równe ustawie, iż Wspólnota Mieszkaniowa jako Ułomna Osoba Prawna ma prawo posiadać majątek odrębny a fundusze prawidłowo wpłacone na konto Wspólnoty przez Właścicieli ( np. fundusz remontowy ) nie podlegają zwrotowi