Arkadiusz Czapla
Kontakt:

e-mail : Napisz do mnie

Blog > Komentarze do wpisu

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej



Jak przeprowadzić roczne zebranie we wspólnocie mieszkaniowej





Do końca marca zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej musi zwołać roczne zebranie właścicieli lokali. Składa na nim sprawozdanie ze swojej działalności i przedstawia projekt rocznego planu gospodarczego. O tym, czy projekt zostanie przyjęty, decydują właściciele lokali w formie uchwały. Oceniają oni także pracę zarządu (zarządcy) i mogą zdecydować o jego odwołaniu. Na rocznym zebraniu mogą być podjęte także inne uchwały – w tym zaproponowane przez właścicieli lokali. Członek wspólnoty, który nie zgadza się z uchwałą, może w ciągu sześciu tygodni od jej podjęcia zaskarżyć ją do sądu.
Małe i duże wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli (co najmniej dwóch), których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Powstaje ona z mocy prawa już przy wyodrębnieniu pierwszego
lokalu – zazwyczaj przy jego sprzedaży, ale może też powstać na skutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Do powstania wspólnoty mieszkaniowej nie ma więc znaczenia, czy w budynku są dwa lokale, czy jest ich kilkaset. Liczba lokali ma natomiast znaczenie do zarządzania nieruchomością wspólną. Pod tym względem rozróżnia się dwa rodzaje wspólnot:

małe – w których liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali nie przekracza 7 i duże – gdzie liczba lokali przekracza 7. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, np. powierzając jej zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeśli jednak tego nie zrobią, to w przypadku małych wspólnot do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, a w przypadku dużych wspólnot przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W dużych wspólnotach właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Małe wspólnoty też mogą wybrać zarząd, ale nie mają takiego obowiązku.

Udział w nieruchomości wspólnej

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać lub być pozywana, nie ma jednak osobowości prawnej. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Dotyczy to także zobowiązań zaciągniętych przez zarząd w imieniu wspólnoty, nawet jeśli są to zobowiązania zaciągnięte w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

PRZYKŁAD: Odpowiedzialność za kredyt

Zarząd wspólnoty zaciągnął kredyt na remont elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej. Kredyt został zawarty na bardzo niekorzystnych warunkach. Za zobowiązania z tytułu tego kredytu wspólnota odpowiada bez ograniczeń, ale też każdy z właścicieli lokali – stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej.

Wysokość udziału właściciela lokalu w częściach wspólnych nieruchomości, tj. gruncie, częściach wspólnych i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ma znaczenie także przy określaniu wysokości wydatków związanych z utrzymaniem wspólnej nieruchomości, a w przypadku tzw. dużych wspólnot, przy podejmowaniu uchwał. Im większy właściciel ma udział w nieruchomości wspólnej, tym siła jego głosu przy podejmowaniu uchwał jest większa, ale jednocześnie ponosi wyższe opłaty niż właściciele lokali posiadający niższe udziały.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe, inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Takimi pomieszczeniami mogą być np.: piwnice, strychy, komórki, garaże. Ich powierzchnia jest także brana pod uwagę przy wyliczaniu udziału.

PRZYKŁAD: Liczenie udziału

Powierzchnia lokalu nr 1 wynosi 50 mkw.; powierzchnia przynależnej do tego lokalu komórki – 10 mkw.; w sumie 60 mkw. Łączna powierzchnia wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 600 mkw. Udział właściciela lokalu nr 1 wyniesie więc 1/10 (60/600).

Podobnie liczy się udział właściciela lokali niewyodrębnionych (np. gminy, dewelopera, który sprzedaje wybudowane lokale). Odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dla prawidłowego ustalenia udziałów konieczne jest określenie – oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu – jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Ważne! Jeśli w budynku(ach) nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu

Zdarza się, że nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami. Wówczas udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Autor : Teresa Siudem - Gazeta Prawna

55 stron: porad, wzorów, orzeczeń i przepisów: Kto i w jakim terminie musi zwołać roczne zebranie właścicieli... : E-Poradnik Gazety Prawnej - Jak przeprowadzić roczne zebranie we wspólnocie mieszkaniowej? 


Podobne wpisy :

Pozew o rozwód, jak napisać pozew o rozwód ?

Jak żyć po rozwodzie ?
Sąd Rodzinny – Jak skutecznie walczyć o swoje prawa w sądzie rodzinnym?
Jak sporządzić testament ?

środa, 17 czerwca 2009, prawocywilneikarne



TrackBack
TrackBack w tym blogu jest moderowany. TrackBack URL do wpisu: